Der Lageplan

Der entscheidende Baustein des Bauantrags: Der Lageplan

Um eine Baugenehmigung zu erhalten, ist ein vollständiger Bauantrag einzureichen. Dieser beinhaltet neben dem Antragsformular auch detaillierte Beschreibungen des geplanten Bauvorhabens sowie einen amtlichen Lageplan, einen Standsicherheitsnachweis und einen Entwässerungsplan.

Der amtliche Lageplan, welcher gemäß § 3 der BauPrüfVO von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt werden kann, ist von entscheidender Bedeutung im Baugenehmigungsverfahren. Er ermöglicht der Bauaufsichtsbehörde die Überprüfung, ob das beantragte Bauvorhaben rechtskonform auf dem Baugrundstück umgesetzt werden kann.

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Oftmals wird aufgrund rechtlicher Vorgaben ein qualifizierter Lageplan verlangt, der von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt werden kann.

Was ist ein Amtlicher Lageplan?

Im Zusammenhang mit Lageplänen werden verschiedenste Begrifflichkeiten verwendet. Das Dokument, welches als Bestandteil eines Bauantrags zur Bewertung eines Projekts eingereicht werden muss, wird entweder als qualifizierter oder amtlicher Lageplan bezeichnet. Daneben gibt es noch Amtliche Lagepläne zur Eintragung von Baulasten (§ 18 BauPrüfVO NRW) und Amtliche Lagepläne zur Teilungsgenehmigung (§ 17 BauPrüfVO NRW).

Der amtliche Lageplan zum Bauantrag enthält umfangreichere Informationen als die Flurkarte (Auszug aus dem Liegenschaftskataster), wobei diese als Ausgangspunkt verwendet wird. Vor Ort wird das Baugrundstück inkl. der Grundstücksgrenzen exakt vermessen. Daraus wird ein Lageplan im Maßstab 1:250 gezeichnet – die Ausrichtung des geplanten Bauvorhabens wird durch einen Nordpfeil ersichtlich.

Falls bereits Gebäude auf dem Baugrundstück oder auf den angrenzenden Grundstücken vorhanden sind, werden diese im Lageplan kartiert – inkl. Angaben zu Firsthöhe, Wandhöhe, Erdgeschoss- bzw. Eingangshöhe, Dachform, Abstandsflächen und Erschließungsfläche und versiegelte Fläche. Informationen zu Wasser-, Gas- und Stromversorgungsleitungen sowie zu Denkmälern oder Naturschutzbestimmungen sind ebenfalls enthalten. Das geplante Bauvorhaben wird nach Absprache mit dem/der Architekt/in mit den relevanten Informationen in den Lageplan integriert, wobei auch die notwendigen Berechnungen beigefügt werden (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Abstandsflächen, …).

Der Amtliche Lageplan zum Baugesuch muss den rechtlichen Anforderungen des Baugenehmigungsprozesses genügen und folgt damit Vorgaben und Ansprüchen verschiedenster Gesetze bzw. Verordnungen. Sobald der amtliche Lageplan von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beglaubigt ist, kann dieser der Bauaufsichtsbehörde vorgelegt werden.

Die Informationen, die in einem amtlichen Lageplan dargestellt werden, sind gesetzlich festgelegt

Zertifizierte Pläne von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur: Expertise und Beglaubigung in einem.

Normale Vermessungsingenieure unterscheiden sich in ihrem Zuständigkeitsbereich von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren. Sie sind nicht befugt, hoheitliche Vermessungsleistungen durchzuführen.

Ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur (ÖbVI) kann kraft Gesetz Sachverhalte, die er mittels vermessungstechnischer Untersuchungen am Grund und Boden festgestellt hat, offiziell beglaubigen. Das Eigentum an Grund und Boden ist gesetzlich geschützt und unterliegt den Bestimmungen des öffentlichen Rechts. Daher orientieren sich ÖbVI bei der Durchführung von hoheitlichen Vermessungsarbeiten streng an den geltenden Gesetzen – wir unterstützen Sie bei der Planung und Umsetzung baurechtlich zulässiger Projekte. Unsere Lagepläne sind amtlich beglaubigt und somit nach der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) qualifiziert, um einem Bauantrag beigefügt zu werden.

Amtlicher Lageplan zum Bauantrag

Inhalt des Amtlichen Lageplans

Grundstücksgrenzen

Bei der Grenzuntersuchung vor Ort erfassen wir den genauen Verlauf der relevanten Grundstücksgrenzen durch Überprüfung von Grenzsteinen und sonstigen Abmarkungen. Die Vermessungsrisse des Liegenschaftskatasters werden hierfür vorab gesichtet und ausgewertet. Die Grenzpunkte werden im aktuellen Koordinatenbezugssystem (ETRS89) koordiniert.

Höhenangaben

Für die umfassende Bewertung eines Bauvorhabens ist es entscheidend, dass Informationen über die Höhelagen vorliegen. Geländehöhen auf dem Baugrundstück, die Höhen der angrenzenden Bebauung oder Erschließung beeinflussen die Planung. Dies ist besonders wichtig in Gebieten, für die ein Bebauungsplan vorliegt: hier gelten häufig Vorschriften für die maximale Bauhöhe. Es ist rechtlich sogar vorgeschrieben, welches Höhensystem verwendet werden muss: das aktuelle amtliche Höhenbezugssystem.

Angaben zur Entwässerung

Der Entwässerungsplan zeigt, wie Ab- und Regenwasser in die öffentlichen Kanäle abgeleitet werden sollen (Entwässerungsgrundleitungen bis zum öffentlichen Kanal). Dieser Plan muss den Bestimmungen des Landeswassergesetzes (LWG NRW) entsprechen, um Stauungen zu vermeiden, die die Bausubstanz beeinträchtigen könnten. Unter Berücksichtigung aktueller Starkregenereignisse ist es zu empfehlen, die HQ100 Prognose bei der Planung der Entwässerung zu berücksichtigen.

Festsetzungen aus den Bebauungsplänen

Gemäß den Vorgaben der Baunutzungsverordnung (BauNVO) haben Kommunen die Befugnis, Bauleitpläne aufzustellen. Für bestimmte Gebiete kann die Nutzung für spezifische Zwecke festgesetzt werden. Die Nutzungsmöglichkeiten Ihres Grundstücks hängen somit davon ab, was der Bebauungsplan vorschreibt. Wenn kein Bebauungsplan vorliegt, ist relevant, ob das Grundstück im Innen- oder Außenbereich verortet ist. Flächennutzungspläne und Bebauungspläne finden Sie häufig auf der Homepage Ihrer Gemeinde unter „Bauplanungsrecht“ oder „Stadtentwicklung“.

Vorhandenen baulichen Anlagen

Wir erfassen die vorhandenen Gebäude auf Ihrem Grundstück in Lage und Höhe. Dadurch können wir Ihnen Auskunft darüber geben, welche Abstände – Abstandsflächen – gemäß § 6 der Bauordnung NRW (BauO NRW) sowohl zur Grundstücksgrenze als auch zu geplanten Neubauten einzuhalten sind.

Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder

Parkraum ist knapp. Bei vielen Bauvorhaben ist es wichtig, ausreichend Stellplätze für PKW und Fahrräder zur Verfügung zu stellen. Dies hängt auch von den Stellplatzsatzungen der Kommunen ab.

Bezugsquellen für Löschwasser

Brandschutz ist oft das oberste Gebot. Gemäß der Vorschriften der Landesbauordnung NRW (§§ 4 und 14) ist es erforderlich, im Baugenehmigungsverfahren eine geeignete Zufahrt für Löschfahrzeuge sowie den Zugang zu Löschwasser zu berücksichtigen. Dies betrifft auch An- oder Umbauten von vorhandenen Gebäuden. Der zweite Rettungsweg ist regelmäßig ein entscheidender Punkt bei der Erweiterung von Wohnraum (Mehrfamilienhäuser).

Das geplante Bauvorhaben

Gemeinsam mit Ihrem Architekten oder Ihrer Architektin und basierend auf den vorhandenen Bauzeichnungen wird das Bauvorhaben, gemäß den Bestimmungen des §3 der BauPrüfVO, in den amtlichen Lageplan kartiert.

Amtlicher Lageplan zum Bauantrag

Notwendige Angaben im Amtlichen Lageplan

Der amtliche Lageplan wird auf Grundlage eines aktuellen Auszugs aus dem Liegenschaftskataster erstellt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Liegenschaftskataster in vielen Fällen in der Örtlichkeit untersucht werden muss. Bei der Darstellung wird ein Maßstab von mindestens 1:500 verwendet. Der Auszug aus dem Liegenschaftskataster darf nicht älter als sechs Monate sein und muss amtlich beglaubigt sein.

Auszug aus § 3 BauprüfVO über den Inhalt eines Amtlichen Lageplans (nicht abschließend):

Maßstab und Ausrichtung des Baugrundstücks in Bezug auf die Nordrichtung
Bezeichnung des Baugrundstücks und der benachbarten Grundstücke anhand von Straße, Hausnummer und Flurstücksnummer
Eigentümer des Baugrundstücks
Rechtsgültige Eigentumsgrenzen des Baugrundstücks mit ihren Längen und dem Flächeninhalt
Höhenlage des Baugrundstücks, der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen und der angrenzenden Grundstücksflächen (Nachbargrundstücke)
Vorhandene Gebäude und bauliche Anlagen (inkl. Anzahl Geschosse, Dachform, …)
Geplante Gebäude und bauliche Anlagen (inkl. Abstandsflächen)
Hydranten und andere Wasserentnahmestellen für Feuerlöschzwecke
Informationen zu Denkmälern sowie besonderen Merkmalen wie Hochspannungsleitungen, Gas-, Wasser- und Stromquellen, Kanälen usw.
Vorhandene Baulasten gemäß § 18 der BauPrüfVO NRW, welche das Baugrundstück betreffen (Prüfung Baulastenregister notwendig)
Flächen auf dem Baugrundstück, die mit grundbuchlich gesicherten Dienstbarkeiten belegt sind (Prüfung Grundbuch notwendig)

FAQ

Häufige Fragen

Was ist ein Amtlicher Lageplan?

Der Amtliche Lageplan ist eine akkurate Darstellung Ihres Grundstücks unter Berücksichtigung bauordnungsrechtlicher Gesichtspunkte – in der Regel dient der als (eine) Entscheidungsgrundlage im Baugenehmigungsprozess. Er ist mindestens im Maßstab 1:500 anzufertigen, meistens wird im Maßstab 1:250 angefertigt, damit Details besser zu erkennen sind. Zusätzlich zum zeichnerischen Teil gehört zu einem vollständigen Amtlichen Lageplan ein Schriftteil, der die Eigentumsverhältnisse darstellt sowie weitere wesentliche Informationen (Baulasten, Bebauungsplan, …) erläutert. Der Amtliche Lageplan ist ein Dokument – beurkundet mit öffentlichem Glauben – das der Bauaufsichtsbehörde als Entscheidungsgrundlage vorgelegt wird.

Wann ist ein Amtlicher Lageplan erforderlich?

Der Amtliche Lageplan ist der Bauaufsichtsbehörde, zur Einschätzung neuer Bauvorhaben und als Bestandteil des Baugenehmigungsverfahrens, vorzulegen. Dies gilt, wenn es sich bei den Außengrenzen des Baugrundstücks nicht um festgestellte Grenzen handelt; wenn für die Grenzpunkte Koordinaten in einem einheitlichen System nicht ermittelt werden können; auf dem Baugrundstück Grenzüberbauungen vorliegen oder eine Baulast im Sinne von § 18 BauPrüfVO auf dem Baugrundstück oder eine das Baugrundstück betreffende Baulast auf den angrenzenden Grundstücken ruht. Vergleich: § 3 BauprüfVO NRW.

Wo beantragt man einen Amtlichen Lageplan?

Ein Amtlicher Lageplan – beispielsweise zum Baugesuch – kann bei einem Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beantragt werden. Der öffentlich bestellte Vermessungsingenieur ist befugt, Sachverhalte an Grund und Boden mit öffentlichem Glauben zu beurkunden (Amtlicher Lageplan).

Wie viel kostet ein Amtlicher Lageplan und wer trägt die Kosten?

In Nordrhein-Westfalen gilt die Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen. Diese ist für Nordrhein-Westfalen durch die Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung (VermWertKostO) verbindlich festgelegt und gilt für alle Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure und Vermessungsingenieurinnen. Die Gebühr für einen Amtlichen Lageplan berechnet sich aus drei Faktoren: Größe des Baugrundstücks, Bodenrichtwert und Normalherstellungskosten (NHK 2010) des Bauvorhabens. Für die Kosten des Amtlichen Lageplans kommt der Bauherr auf.

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